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案件浅析 |《物业使用权转让合同》法律效力及风险
发布时间:2022-04-06 15:06:24| 浏览次数:

导读:《物业使用权转让合同》常见于公寓或村集体合作建设的集体用地上建房屋交易中。在农村集体经营性建设用地入市的大环境下,由于村集体用地上建房屋所有权归属于村或者经济合作社,无法在市场上流通,开发商常常采取转让“长期使用权”形式转让物业,由此形成《物业使用权转让合同》。为了达到更好的营销效果,开发商还会采取“出售返租”“包出租”等方式美化交易效益,吸引投资者。那么此类合同是否有效?又面临哪些风险呢?

 

一、交易模式

村集体用地开发后,开发者不能获得建设物业的产权,而只能获得建成物业一定期限的使用权,且建成物业无法作为住宅或商铺进行出售。由此,部分开发商为获得足够稳定的开发运营资金,对村集体用地上建房屋创设“物业使用权转让+物业委托经营”这一新的经营模式。该模式主要由两个法律关系组成:

1. 转让方(开发商)与受让方(买主)签订《物业使用权转让合同》,一次性收取转让费,约定长期使用权(一般超过20年,甚至与土地使用权期限相同),及后续可以配合办产权证等内容;

2. 受让方(买主)与物业公司签订一定期限的物业委托经营合同,将物业委托给物业公司出租,按月收取委托经营管理收益。

*通常,该物业公司是开发商的关联公司或专门为隔离风险成立的项目公司。



二、法律分析Q&A

 

Q:《物业使用权转让合同》究竟是买卖还是租赁?

A:司法实践中,两种认定都有,具体需要根据合同条款约定而论。

(2020)0605民初12248号案件中,法院根据买卖双方在合同中的意思表示、交易价款与普通房屋买卖对价相当、支付方式为一次性支付等,认为合同符合“以租代售”,而认定交易属于买卖。

(2019)0604民初11641号案件中,法院则认为合同约定了交易标的为使用权及使用权期限,并约定了使用期限到期后需要将房屋交还,符合租赁构成要件,应认定交易属于租赁。

    虽然司法实践中出现不同观点,但大多数法院倾向认定该类合同属于房屋租赁合同,受租赁相关法律规定限制。

Q:《物业使用权转让合同》有效还是无效?

A:物业未经主管部门批准建设、未经竣工验收就签订该合同的,合同无效。不存在前述情形的,合同有效,但合同约定租赁期限超过20年的,超过部分因违反《民法典》20年最长租赁期限的约定而无效。

Q:广东有关政策法规早已突破集体经营性建设用地20年的出租期限,为何《物业使用权转让合同》约定期限不能超过20年?

A:根据《土地管理法》第63条、《规范国有土地租赁若干意见》第4条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条及广东地区建设用地使用权流转的相关规定,集体经营性建设用地使用权的出租期限确实可以突破20年,最高可以与出让期限相当。但是,《物业使用权转让合同》的交易标的为集体用地上建房屋的使用权,而非集体用地本身的使用权,并不使用该等规定,而受《民法典》制约,故《物业使用权转让合同》的期限不得超过20年。

Q:既然《物业使用权转让合同》约定的超过20年的部分无效,能否就该部分向开发商主张返还或赔偿?

A:有权要求开发商返还收取的超过20年期限的租金,但对于该部分租金利息损失法官有自由裁量权。以下计算方式供参考:

20年有效租期对价为:总交易对价-时间比例*交易对价

时间比例计算方式为:无效租期的年期/整个租期的年期(也可使用月、日)

无效租期的对价为:总交易对价-20年有效租期对价

 

 

三、风险分析

基于前述交易模式的解释和法律性质分析,与开发商签订《物业使用权转让合同》可能存在下述风险:

第一,受让人不清楚《物业使用权转让合同》性质,误以为属于买卖,最后无法达成“成为业主”“享有所有权”“作为资产进行转售”等目的。

第二,该类合同中往往有“乙方知晓并同意甲方委托专业物业管理公司为物业提供整体管理服务,同意选择该指定物业公司为其提供物业管理服务,并在物业交付时同时签订相关物业管理服务协议”这样的约定,将物业使用权租赁与物业管理服务进行捆绑。但大多数受让人并不清楚这样的“物业管理公司”是类似小区物管的存在还是“代管代租”的存在;或是在不清楚“代管代租”的收益对价情况下,为自己增加了签订物管服务合同的义务,同时丧失对“代管代租”收益讨价还价的主动权。

第三,该类交易中的物管服务公司往往是开发商(物业使用权出让人)的关联公司或项目公司,当该物管服务公司逾期不支付“代管代租”收益时,只能依据物业服务合同对物管服务公司享有债权,受让人无法通过解除合同要求开发商返还“租赁款”“购房款”。像今年爆雷的蛋壳公寓事件等,倘若物业难以出租或因其他原因无法产生收益,而物业公司又是空壳公司,受让人将面临巨大的经济损失。

第四,该类合同合法期限为20年,不论以对价租赁还是以“赠送后续使用权”方式约定,超过20年约定部分将不受法律保护。

第五,由于该类合同实质上属于针对地上物业的租赁合同,开发商仍可使用土地使用权进行融资抵押,如开发商倒闭或因债务问题被起诉,土地使用权可能被强制执行拍卖,受让人将面临钱房两失的尴尬局面。

 

因此,笔者在此提醒各位,《物业使用权转让合同》不可信,不可取。不论购买房产还是商铺、公寓,应当看准有无“建设用地批准书”“施工许可证”“建设用地规划许可证”“预售许可”“竣工验收备案表”,尽量不进行缺乏保障的“长期使用权租赁”“以租代售”交易。



律师简介



黄煜梅 律师


教育背景:中山大学法律硕士,获西南政法大学经济法学和西南大学金融学双学位

擅长领域:执业期间任海珠区发改局、广东广雅中学、广州医科大学、广东龙粤通信集团有限公司、沙园社区卫生服务中心法律顾问,擅长处理房地产与建设工程纠纷、行政诉讼、股权争议,曾办理多起知名企业系列行政诉讼案件及企业经济犯罪无罪辩护案件,服务领域涵盖教育、建设工程、房地产、油站电站等多个行业,在企业经济纠纷、建筑业企业诉讼领域具有丰富的实务经验。

案例业绩:

  • 办理某混凝土公司涉嫌生产销售伪劣产品罪案件(起诉金额2160万,定罪金额139万);

  • 就诈骗罪、生产销售伪劣产品罪等案件为当事人提供专项法律服务,使当事人免予刑事追究;

  • 办理重庆某水电站投资建设发生的股权收购纠纷并取得胜诉(涉案金额1680万元);

  • 办理某公司与增城住房和城乡建设局系列行政诉讼,胜诉率80%以上。



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