● 基本案情

2016年2月3日，甲方（出租方）与乙方（承租方）签订《商业物业租赁合同》，约定：“甲方拟出租给乙方的物业位于某商贸城8-10排属甲方拥有房产证的房产，该物业为3栋2层的部分建筑，具体如下：（1）产权证建筑面积约为1300平方米（甲方出租给乙方收取租金的物业）；（2）加建面积约190平方米（甲方赠租给乙方使用的物业）；（3）两层东面通道面积约1003平方米（甲方未收取租金，乙方可占用使用的物业）；门头停车场面积546平方米，物业东面通道200平方米（甲方未收取租金，乙方占用使用的面积）；该物业前后空地归乙方使用，用作停车，不另计租金。”后因乙方不按时交租，经多次催收后无果。甲方于2020年2月18日向法院提起诉讼。

案件焦点：赠租面积及不计收租金面积部分未办理合法的报建手续是否影响租赁合同的效力？

●一审法院认为

租赁物业是否计收租金不影响租赁范围的认定。根据涉讼合同的约定，甲方向乙方出租的物业除了已取得房产证的房产，还包括：加建面积、两层通道、门头停车场、物业东面通道及物业前后空地。虽然涉讼合同约定甲方仅就已取得产权证的房产收取租金，其余部分不收取租金，但租赁物业是否计收租金不影响租赁范围的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建筑建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现甲方向乙方出租的涉讼物业部分未办理合法的报建手续，因此，涉讼合同部分有效，部分无效。

●二审法院认为

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”可见，租赁合同为双务合同。涉讼《商业物业租赁合同》约定：甲方拟出租给乙方的物业位于某商贸城8-10排属甲方拥有房产证的房产，该物业为3栋2层的部分建筑”，虽然该合同关于租赁物业的描述中不仅包括具有产权登记的面积部分，还包括无产权登记的加建面积、两层通道、门头停车场部分，并允许乙方使用涉讼物业的前后空地，但合同中特别注明对于无产权登记的加建面积系甲方赠租给乙方使用，两层通道、门头停车场部分及涉讼物业的前后空地不计收租金、可由乙方占用使用，且对上述赠租面积及不计收租金的面积并无设定权利、义务，本案现有证据并不足以证明赠租面积及不计收租金面积部分属于双务合同的权利义务范围，故赠租面积以及不计收租金面积部分是否办理合法的报建手续，并不足以影响租赁合同的效力。涉讼合同项下租赁双方的权利义务实质上基于已取得产权证的房产所设定，故涉讼合同应为有效。一审法院认定涉讼合同部分无效，欠妥，二审予以纠正。

【总结】

对于赠租面积及不计收租金面积部分未办理合法的报建手续是否影响合同的效力，一审法院主要考虑租赁物（包括计租及赠租、不计租部分）是否办理报建手续；而二审法院侧重考量赠租面积及不计收租金面积部分是否属于双务合同的权利义务范围。若只是单纯一方赠租，另外一方不存在相应对价，则无论是否办理合法报建手续均不影响租赁合同的效力。同个案件，一审、二审法院对于涉讼合同的效力的认定不一致，这也充分体现了法官的自由裁量权。回归本案，因甲方（出租方）在赠租面积及不计收租金面积部分中并未收取任何乙方（承租方）租金，因此无论是按照一或二审法院的认定，对本案实体处理并无实质上的影响。需要特别指出的是，结合本案发生时间，法院所适用的是《中华人民共和国合同法》，若《中华人民共和国民法典》施行以后的有关纠纷则适用民法典的相关规定进行处理。

相关法条

1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

2、《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

3、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

4、《中华人民共和国民法典》第一百五十六条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有有效。

5、《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

苏漫那 律师

房产专业委员会 委员

苏漫那律师，华南理工大学法学硕士，现为广东环球经纬律师事务所房产专业委员会委员、被评为环球经纬2020年度优秀青年律师。

自执业以来，成功办理多起涉及房产的诉讼案件（房屋买卖纠纷、租赁纠纷、建设工程纠纷、装饰装修纠纷、房屋拆迁纠纷等）及土地开发项目的非诉法律业务，在不动产纠纷领域具有丰富的实践经验，得到当事人的一致好评。

刘杨灏 律师

房产专业委员会 委员

刘杨灏律师，中山大学法律硕士，九三学社社员，现为广东环球经纬律师事务所房产专业委员会委员。

自执业以来，成功办理多起涉及不动产的诉讼及非诉业务，善于运用独特角度解构及处理不动产纠纷，并取得了良好的社会效果和法律效果。