很多业主为了方便选择将房屋、商铺租给二房东，再由二房东进行转租获利，这一看似很方便、很安全的做法实则有众多隐患。实践中，经常会出现二房东“超期”转租的情形，比如业主将房屋租给二房东一年，而二房东将房屋转租给租客两年，并且二房东还常常向租客预收租金。在这种情形下，业主应当如何维护自身权益呢？

问答环节

1Q:业主与二房东的租赁期限届满，但二房东与租客的租赁期限未届满，业主有权要求租客支付房屋占有使用费吗？

A:可以。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，由于业主与二房东的租赁期限届满，故二房东与租客签订的租赁合同亦到期/无效（依据：《最高院关于屋租赁合同纠纷的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。）此时，对于业主而言，租客属于负有腾房义务的次承租人，故业主有权要求租客支付房屋占有使用费。

对于业主是否可以要求二房东与租客共同支付房屋占用费的问题，北京市出台了相关指导性意见，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。”广东省没有针对租赁合同纠纷出台专门的指导性意见，裁判依据主要是《最高院关于租赁合同纠纷的解释》第18条的规定，但相关案例支持二房东与租客共同向业主承担逾期腾房的房屋占用费的请求。（（2015）穗中法民五终字第2582号）。

2Q:根据最高法司法解释，是否只有业主才有权要求租客支付房屋占有使用费？二房东是否有权要求租客支付？

A:根据最高院的司法解释，业主可以要求租客支付逾期腾房的占有使用费，但对于二房东是否有权要求租客支付逾期腾房的占有使用费并没有明确规定。

业主与二房东的租赁期限届满或租赁合同无效、被撤销，二房东就不再享有对房屋占有、使用、收益的权利，租客此时也应当将房屋返还业主，若租客逾期未腾空房屋，则实际损害的是业主而非二房东，租客应当向业主承担责任。但是，若二房东已经向业主支付租客逾期未腾空房屋的房屋占用费的，则二房东可要求租客弥补损失（（2010）沪二中民二（民）终字第543号）。

3Q:如果认定二房东有权向租客主张房屋占有使用费，标准如何确定？是参照二房东与租客约定的租金，还是业主与二房东约定的租金标准？

A:以下通过上海市中级人民法院审理的案件来解答上面的问题。【（2010）沪二中民二（民）终字第543号】。

（1）一审法院认为：租客应当按照其与二房东约定的租金标准支付房租。

（2）二审法院认为：二房东作为房屋转租人有权向租客主张房屋的实际使用费，二房东的行为并不构成不当得利，而房屋的实际使用费可参照双方转租协议的约定。

（3）上海市人民检察院抗诉认为：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。本案中，业主与二房东间的租赁合同已于2008年12月31日终止，二房东与租客之间的转租合同也相应地随之一并终止。前案生效的(2009)嘉民三(民)初字第675号民事判决，对租客使用的45平方米租赁房屋，依照日租金每平方米68.22元的标准，判令二房东支付房屋实际使用费。二房东对租客提起的诉讼，系行使追偿权，原审法院在未查明二房东实际损失事实的情况下，径行依照二房东与租客合同约定的转租租金标准判令租客支付房屋使用费，同前述生效判决差别明显，加重了租客的责任，存有不当。

（4）法院再审认为：本案的争议主要在于确定转租协议届满后租客应支付的使用费的标准，原审判决按照转租协议的标准判决租客支付实际使用费，可予维持，理由如下：

①租赁合同因业主的主张而解除，业主可以基于合同关系主张二房东迁让，也可以基于物上请求权主张实际占有的租客迁让。本案中业主选择的是合同关系，基于二房东对租赁物的占有状态，主张二房东返还租赁物。在业主已经作出不直接主张物上请求权时，二房东可以基于租客的占有状态主张迁让。占有的状态也是主张实际使用费的依据，如果片面强调因租赁合同解除而导致二房东丧失合法租赁权，则会推出二房东无权主张迁让的结论，最终影响房东的权利。因此，应当基于占有状态确定二房东的权利。

②二房东对租客提起诉讼，是根据转租合同主张权利，并未以对业主支付的使用费作为依据行使追偿权，从诉状的表述可以明确。二房东选择转租合同的租金作为使用费的标准，如前所述，租客按此支付没有大的争议，争议在于二房东是否有权收取。本院认为，可以认可二房东按转租合同租金标准收取使用费：租赁合同租金和转租合同租金之间确实存在差价，但在租客应当支付且业主不主张的前提下，该差价可以归属二房东。即使就不当得利而言，也是二房东从业主的行为中获得利益，二房东对租客并不构成不当得利。

彭志宇

律师助理

广东环球经纬律师事务所孙兵文律师团队律师助理，已高分通过法律职业资格考试，同时具有证券从业资格、期货从业资格、证券投资顾问资格。曾在广州市白云区人民法院实习，具有扎实的法律理论功底与良好的经济学基础。

彭亚

律师

彭亚律师，中共党员，广州律协宣传委工作委员、国家版权贸易基地维权专家委员会委员，硕士研究生毕业后从事法律工作，现为广东环球经纬律师事务所合伙人律师。曾担任行政机关法律事务审核工作，并向建筑、园林、保险等行业的企业提供常年法律服务，办理过多种法律业务，具有丰富的执业经验及严谨的职业道德操守。主要业务方向：刑事诉讼案件、经济纠纷、劳资纠纷、债权债务、行政复议诉讼等。

孙兵文

律师

孙兵文律师，广东环球经纬律师事务所高级合伙人，孙兵文律师于1995年大学毕业，从事法律服务工作二十多年，在长期的法律服务工作中积累了丰富的实践经验，擅长处理重大、疑难的民商事案件及刑事案件，曾代理了众多具有一定社会影响的案件，并取得了良好的社会效果和法律效果。作为以诉讼为主的专业律师团队负责人，能够为企业及企业家提供及时、准确、全面的合理合规合法的风险管控方案。为人诚信、耿直，正派，具有很强的责任心。执业以来积极参与律师社会公益事业，业务领域：刑事辩护，公司法律事务，侵权责任纠纷，专注预防未成年人犯罪研究探索。

蒋昌有

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蒋昌有律师，广东环球经纬律师事务所合伙人律师，中国国民党革命委员会党员，毕业于西南政法大学法学院。蒋昌有律师长期代理众多复杂民商事诉讼案件、重大刑事案件，涉及建设工程、房地产、公司法、合同法等法律领域，本着诚实信用、勤勉尽责的原则，在法律框架内竭尽全力实现当事人利益最大化。

董颖怡

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董颖怡，广东环球经纬律师事务所律师。毕业于广东外语外贸大学国际经济法专业，以优异成绩通过国家司法考试，并获得英语专业八级证书，具有扎实的法学理论基础和良好的中英文双语工作能力。董颖怡律师从业以来，主要从事民商事诉讼诉讼业务，熟悉房地产、保险、婚姻家事及劳资纠纷等领域，并服务多家法律顾问单位。

李芷晴

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李芷晴，广东环球经纬律师事务所实习律师。毕业于佛山科学技术学院法学系，以优良成绩通过国家法律资格考试，具有扎实的法学理论，并曾在多间律所和佛山市禅城区人民法院实习工作。毕业后成为实习律师以来，主要从事民商事诉讼业务，熟悉房地产、保险以及刑事诉讼等领域，并服务多家法律顾问单位。